在这个春节，不少二线城市的售楼处显得格外宁静。原本熙熙攘攘的售楼处，如今门可罗雀，让人不禁疑惑：这背后的楼市涨跌，究竟由谁主宰？

春节楼市遇冷，售楼处门可罗雀

春节期间，西安市、南京市、襄阳市等地的楼盘，尽管宣称“不打烊”，但实际情况却是售楼处冷冷清清。一位购房者表示：“春节期间新开的楼盘少，很多楼盘都压到节后开盘了。我趁着春节有空来看看，等节后开盘再仔细对比一下再下手。”

政策调控与市场预期：影响房价涨跌的关键因素

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，发展房地产市场的首要目标是不断提升的住房水平。她强调，应支持居民家庭首次购房需求，通过构建完善的政策性住房融资体系及缓解短期货币供求关系，改善首套房贷市场利率偏高的现象，切实降低居民首次购房的还款负担。

按揭贷款与公积金贷款：影响房地产销售的直接因素

光大证券宏观分析师张文朗表示，政策决定短期需求，房地产销售主要受按揭贷款和公积金贷款条件影响。央行储户问卷调查显示，从2018年6月开始，购房者中预期房价上涨的比例开始下滑，反映市场上观望情绪开始加重。2019年按揭和公积金贷款或仅有边际松动。

合理支持改善性住房需求，引导住房消费升级

邹琳华认为，应合理支持居民改善性住房需求，适度引导住房消费升级。对于居民在一定时期内“卖一买一”的改善性住房需求，应从制度上创造交易便利和给予税费减免。通过市场过滤机制的作用，将使更多居民的住房条件得到改善。

三线城市楼市价稳量缩，性集中释放

在三线城市，如陕西省西安市、江苏省南京市、湖北省襄阳市等地，尽管部分高端楼盘如汉江一品新推出的300套房子已售出90%，但整体上呈现出价稳量缩态势。三线城市作为一个区域中心，下面的一些县市以及发达乡镇，由于城镇化发展，这些地区的居民把三线城市作为居住的首选目标之一。

春节期间售楼处放假，去化率较高

山水檀溪项目营销总监赵先生表示，春节期间售楼处放假，去年去化率比较高，目前已很少有新盘可推。位于西安市南三环的某楼盘售楼经理也表示，该楼盘前期去化率较高，目前除了一栋没有开售的楼以外，其余楼层已基本卖完。

市场全面回归理性，成交料回落

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前整个市场处在降温预期中。从楼盘售楼处来讲，盲目做促销不一定能带来交易量上升，因此在节奏上也会稍缓一些。预计全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性。

在政策调控和市场预期的双重作用下，二线城市楼市涨跌之谜逐渐明朗。未来，楼市将更加注重理性发展，购房者也应理性看待房价波动，避免盲目跟风。

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